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- 灌虛坪？建物標示 大、小公 產(chǎn)權(quán)登記有保障
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【MyGoNews方暮晨/綜合報導(dǎo)】大公、小公如何分配？誰分配？建商想要怎麼分配、灌坪數(shù)都可以？或是代書分配比較專業(yè)？還是地政事務(wù)所說了算？民眾根本搞不清楚為什麼一棟大樓有一、二十個大、小公。
臺北市政府地政局表示，公寓大廈管理條例第56條有明文規(guī)定，起造人申請建造執(zhí)照時，應(yīng)一併檢附專有部分及共用部分的詳細圖說。所以領(lǐng)得使用執(zhí)照後，申請建物第一次測量登記時，地政事務(wù)所是依據(jù)建管機關(guān)備查的圖說上標示為專有或共用來審查哪些部分可以測繪登記為專有部分(俗稱主建物)，哪些項目必須測繪登記為共有部分(俗稱公設(shè))。
但是，圖說上標示為共用部分，哪些是全部共有(俗稱大公)？哪些是一部共有(俗稱小公)？基於私法自治，土地登記規(guī)則第79條規(guī)定，大公、小公由起造人分配。如果起造人只有建商1人時，消費者恐質(zhì)疑公設(shè)分配不公平、灌虛坪！雖然2009年修正公布民法第799條第4項規(guī)定，公設(shè)持分應(yīng)依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但這只是原則規(guī)定，如果起造人另有約定者，可以不按照專有部分面積比例分配，所以還是不能解決消費者的疑慮。
針對起造人是1人的公寓大廈，如何讓起造人公平合理分配大公、小公？法務(wù)部在2013年12月25日邀集相關(guān)學(xué)者、專家、團體開會研商，獲致結(jié)論：「公寓大廈管理條例第1項規(guī)定應(yīng)檢附共用部分標示部分之詳細圖說，建請主管機關(guān)再區(qū)分為『全部共用部分』及『一部共用部分』」。所以內(nèi)政部營建署以2014年3月12日臺內(nèi)營字第1030801699號函轉(zhuǎn)知各直轄市、縣(市)政府建管機關(guān)，公寓大廈起造人於申請建造執(zhí)照時，依公寓大廈管理條例第56條第1項規(guī)定標示為共用部分及約定專用部分，應(yīng)再區(qū)分出全部區(qū)分所有權(quán)人共有(大公)及一部分區(qū)分所有權(quán)人共有(小公)之範圍。但該函釋並不是強制規(guī)定，所以如果建管機關(guān)備查的圖說沒有標示全部共有、一部共有，起造人於申請建物第一次測量登記時，還是可以自由分配大公、小公。
為了保障交易安全，減少消費糾紛，內(nèi)政部以2016年1月22日臺內(nèi)地字第1051300822號令強制規(guī)定，自2014年3月12日以後申請建築執(zhí)照的建物，於2016年1月22日起向地政事務(wù)所申請區(qū)分所有建物共有部分第一次測量登記時，如果建管機關(guān)備查的圖說有明確標示全部共有與一部共有的項目範圍，地政事務(wù)所就可以依圖說標示，將全部共有(大公)編1個建號，再將一部共有(小公)另編1個建號，如果圖說上標示一部共有的範圍有3種，地政事務(wù)所就可以編3個小公建號。但是，如果圖說標示的共有部分沒有區(qū)分為全部共有與一部共有時，地政事務(wù)所只能將全部公設(shè)編1個建號。上述規(guī)定，不論起造人是1人，或是2人以上，只要是區(qū)分所有建物的共有部分測繪登記，都有適用！
臺北市政府地政局表示，公寓大廈管理條例第56條有明文規(guī)定，起造人申請建造執(zhí)照時，應(yīng)一併檢附專有部分及共用部分的詳細圖說。所以領(lǐng)得使用執(zhí)照後，申請建物第一次測量登記時，地政事務(wù)所是依據(jù)建管機關(guān)備查的圖說上標示為專有或共用來審查哪些部分可以測繪登記為專有部分(俗稱主建物)，哪些項目必須測繪登記為共有部分(俗稱公設(shè))。
但是，圖說上標示為共用部分，哪些是全部共有(俗稱大公)？哪些是一部共有(俗稱小公)？基於私法自治，土地登記規(guī)則第79條規(guī)定，大公、小公由起造人分配。如果起造人只有建商1人時，消費者恐質(zhì)疑公設(shè)分配不公平、灌虛坪！雖然2009年修正公布民法第799條第4項規(guī)定，公設(shè)持分應(yīng)依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但這只是原則規(guī)定，如果起造人另有約定者，可以不按照專有部分面積比例分配，所以還是不能解決消費者的疑慮。
標示大小公，才可以登記大小公(圖：臺北市政府地政局)
為了保障交易安全，減少消費糾紛，內(nèi)政部以2016年1月22日臺內(nèi)地字第1051300822號令強制規(guī)定，自2014年3月12日以後申請建築執(zhí)照的建物，於2016年1月22日起向地政事務(wù)所申請區(qū)分所有建物共有部分第一次測量登記時，如果建管機關(guān)備查的圖說有明確標示全部共有與一部共有的項目範圍，地政事務(wù)所就可以依圖說標示，將全部共有(大公)編1個建號，再將一部共有(小公)另編1個建號，如果圖說上標示一部共有的範圍有3種，地政事務(wù)所就可以編3個小公建號。但是，如果圖說標示的共有部分沒有區(qū)分為全部共有與一部共有時，地政事務(wù)所只能將全部公設(shè)編1個建號。上述規(guī)定，不論起造人是1人，或是2人以上，只要是區(qū)分所有建物的共有部分測繪登記，都有適用！
